沖縄の不動産はバブル真っ只中。どうなる沖縄の不動産市場！
今日は沖縄観光スポットではなく、沖縄の不動産市場について書いていこうと思います。
筆者は多少なりとも不動産業に携わっておりまして、沖縄中南部の土地、坪単価、建築単価、人気エリア、不人気エリアは把握しているつもりです。
今から沖縄に土地を買いたい、また家を買いたい、不動産を持ちたいと思われている方々に少しでもお役に立てたらと思い、今の沖縄の現状を沖縄在住の一般市民目線から伝えていきたいと思います。
今回は沖縄の県庁所在地であり中心である那覇市を軸に書いていきます。
◉まるで別世界。5年前と今。
正直に言って、2018年8月現在沖縄は不動産バブルです。
と言っても半年前よりかは少し落ち着いてきたと感じています。
特に沖縄の県庁所在地であり中心地である那覇市の不動産価格上昇が顕著に表れています。
那覇市のオフィス街である久茂地、泉崎。歓楽街や居酒屋が立ち並ぶ松山、前島、牧志、松尾。
このエリアは5年前と比べて、土地の坪単価が3〜4倍に跳ね上がっています…
いやー異常事態ですね‼️
そして、那覇市の人気エリアである新都心区域のおもろまち、上之屋、天久、安謝、泊、銘苅。（上之屋、天久、安謝、泊、銘苅は丁によって新都心区域に含まれていない場所もあります）
この地域も5年前と比べて、土地の坪単価は2〜3倍ぐらい上昇しています…
◉具体的に坪単価はどのくらい？
坪単価というのは、用途地域によって違うのですが、沖縄の大動脈である国道58号線沿の商業地域であれば、久茂地〜前島の区間で坪400〜500万。
一つ中に入れば坪250万〜350万。
国際通り近くもこのくらいです。
このエリアは宅地である中高層地域であっても坪200〜250万ぐらいします。
新都心区域はどうでしょう？
新都心の商業地域であるおもろまちは、高い所で坪単価250〜350万。
また、新都心の低層地域である泊、天久、安謝、銘苅でも坪単価130〜200万します…
九州の中心地である福岡市中央区とさほど土地の坪単価が変わりません…経済規模は全然違うのにね。
この状態では那覇の中心地に土地を買いたくても、普通に働いている人では土地は買えません！！
例えば、新都心の宅地に80坪の土地を買い、家を建てようとすると、土地坪単価が150万と仮定して、
150×80＝12000
土地代だけで1億2000万‼️
これに建築費をプラスすると現在の沖縄の建築単価は鉄筋コンクリート（RC造り）で坪70から80万ですから…
想像におまかせします。
◉那覇市のもう一つの人気エリア、赤嶺、金城地区！
那覇市の人気エリアとしては、オフィス街や国際通り周辺、新都心区域を挙げましたが、もう一つ那覇市には人気エリアが存在します。
それが赤嶺、金城地区です。
ざっくりいいますと、モノレール赤嶺駅から小禄駅の間のエリアになり、イオン那覇店の周辺の地域になります。
閑静な住宅街でもあり、小学校や中学校もあり、空港にも近く、駅近でショッピングも出来ることもあり、20年以上にわたって人気のエリアです。
ここの地域の坪単価はイオン那覇店周辺で坪100〜120万ぐらいになります。
少し空港よりの那覇西高校の周辺になりますと坪80万ぐらいです。
まぁ、中心地よりかはまだ安いかもしれませんね！！高いですけど！
◉古い街並みもある小禄地区！！
人気エリアとまでは言えないが、コスパや住みやすい地域に限れば那覇市小禄地区もおススメではあります。
小禄地区はかなり広いので具体的に言うと小禄3,4,5丁目がおススメです。
ここの土地坪単価は50〜60万ぐらいです。
もちろん、5年前と比べたら高くはなっていますが、豊見城市と隣接するこの地域は比較的まだ抑えられています。
小中学校も多く、スーパーも多いので住みやすさでは、赤嶺、金城地区にも引けをとりません。
ただ、駅を利用する場合は、小禄駅又は奥武山公園駅まで徒歩10分から20分はかかってしまいます。
◉那覇市の東エリア、真和志地区の繁多川、三原、松川、長田、上間、識名！！
人気エリアではないものの、人口は多い那覇市の東エリアである真和志地区。
ここのエリアは昔ながらの那覇の街並みが数多く残っているエリアです。
道もかなり狭く、軽自動車がやっと1台通れるような道や、歩行者しか通れないような幅1メートルもない道がたくさんあります。
昔ながらの街並みなため、土地が確保できない分、買い物が出来るスーパーなどもあまり多くはありません。
また、識名には識名霊園という広大な墓地霊園があり、それもまた人気がない理由にもなっています。
しかし、このエリアは那覇市の中でも格段に土地が安いというメリットがあります。
新都心地区に比較的近い松川や繁多川、三原でも土地坪単価45万〜60万。
南風原町に近い、長田、上間、識名に至っては土地坪単価30万〜45万と那覇市の中ではかなり低めの坪単価となっており、探せばもっと安い土地もあります。
東エリアと言っても、那覇市の中心地である泉崎、久茂地まで車で20分以内では行けますので、金銭的なコスパだけを考えるならアリなエリアですね。
◉那覇市でアパート経営はどうなの？
また、問題点として土地の坪単価が数倍にも跳ね上がっているのに、家賃はさほど上がっていないんです。
つまり、アパート経営をしたい人がアパートを建てても利回りが悪くて経営が難しいという事になります。
沖縄の不動産情報サイトである「うちなーらいふ」や「GOOホーム」で検索したら分かりますが、那覇市で売りに出されているアパートで表面利回り6%を超えているアパートはほとんどありません…う〜んキツイ‼️
たとえ表面利回り6%を超えているアパートがあったとしても、そのほとんどが築年数30年から40年は経っている物件で銀行の融資が付きにくいので投資には向きません。
いや〜厳しい‼️
上で記した事を元に考えてみると、那覇市でアパートを経営して、キャッシュフロー（利益）を出したいと考えているのであれば、那覇市の東エリアである識名、上間、長田ぐらいしかキャッシュフローを生み出してくれるところはないかもしれません。
ただ、やはりアパート経営というのは立地が8割と言われるほど、立地が大事ですので人気のないエリアにはオススメは出来ません。
◉那覇市は不動産バブルではあるが、一般人には手が出しずらい…
今現在、沖縄県那覇市の不動産状況はこのような感じになっております。
沖縄の観光ブームと2020年の東京オリンピックの影響もあって、不動産価格が上昇しているわけですが、今から那覇市の不動産に投資をしようとしている方々はよく考えて投資をした方がいいと思います。
そうは分かっていても沖縄の不動産に興味があると言う方は、那覇市は候補から一旦外し、那覇市に隣接している豊見城市や浦添市、または南風原町や西原町に探す方が得策かもしれません。
その4市町の中でも豊見城市と浦添市は空港からもかなり近いので、投資をする価値はあると思います。
しかし、豊見城市と浦添市も土地坪単価70万を超えているエリアもありますので、熟考して下さいね。
今回は不動産バブルに沸く沖縄県那覇市の状況についてお伝えしました。
また、機会があれば違う市町村の状況も書いていきたいと思います。
